Аренда или субаренда вот в чем вопрос?

Здравствуйте! Вопрос такой: Мой партнер ИП арендует здание под продуктовый магазин и торгует! У него под арендой не используемое помещение склад с заднего двора, я будучи ИП с кодом 55:30 хотел бы на этом складе открыть бистро с 5ю столиками внутри и с 2-3 столиками на улице. Каким образом оформить договор аренды? Арендовать склад у моего приятеля (что конечно нам проще) или оформлять новый договор с хозяином.??? И как быть со столами на улице?
Спасибо!